Купить квартиру и не пожалеть.
Динамика изменения цен на жилую недвижимость.
Согласно показателям динамики стоимости квадратного метра в крупнейших городах России за период самоизоляции с апреля 2020 г. по май 2020 г. снижение составило от 3% до 7%. Причина такого падения цен связано прежде всего со снижением покупательной способности населения. В совокупности на рынок жилья влияют цены не нефть, которая является основной составляющей российского бюджета, а также курс доллара к рублю. К вышеизложенным факторам, влияющим на стоимость жилья, в настоящем моменте присоединяется коронавирус. Ограничения в период самоизоляции оказали негативный эффект на деловую активность населения, особенно пострадал мелкий бизнес, работающий в сфере услуг "оффлайн" (кафе, рестораны, отели, химчистки и т.д.). Наряду с этим в городах с населением от 500 тысяч до миллиона цены на жилье выросли на 2 - 3 процента. Это касается вторичного рынка недвижимости. Такой рост наряду с падением в более крупных городах связан с различиями в ограничительных мерах и штрафах в период самоизоляции в крупных городах с более высокими показателями по заболеваемости. В ходе снятия ограничений возобновляется строительство новостроек. При этом негативный эффект в экономике, имеющий отложенный характер еще не начал проявляться в полной мере. Положительная динамика цен на недвижимость в городах с населением до 1 миллиона может быстро смениться в ходе дальнейшего снижения цен на жилье в крупных городах, включая Москву и Санкт- Петербург.
Динамика изменения ипотечной ставки.
Во II квартале 2020 года количество выданных ипотечных кредитов существенно снизилось. Ситуация на рынке новостроек Москвы выглядит оптимистичнее, чем на вторичном рынке, благодаря господдержке. Субсидированная ставка по ипотеке под 6,5% вряд ли сможет существенно поддержать спрос. Из-за опасения сокращений и потери доходов люди будут сокращать ипотечные и любые другие займы, а также планировать бюджет с учетом возможного сокращения дохода или потери работы.
Апрель 2020 года ознаменовался самым низким показателем по числу совершенных сделок ипотечного кредитования, достигнув уровня снижения порядка 55%. Если спрос во втором полугодии будет восстанавливаться, то возможно достичь уровня 25-и процентного снижения относительно предыдущих уровней первого квартала 2020 года.
Однако, не следует забывать, что рынок до сих пор живет ожиданиями второй волны коронавируса. Кроме этого, на состояние российской валюты будет влиять геополитическая обстановка в мире, в частности фондовые рынки находятся на момент конца мая под неким давлением по причине эскалации экономического противостояния США и Китая, что может замедлить восстановление роста цен на нефть и энергетического сектора экономики России.
Существует три сценария падения цен на жилую недвижимость: негативный, позитивный и умеренный. Прогнозировать цифры снижения спроса при льготной ипотечной ставке 6,5% нецелесообразно, важнее отразить фактическую вероятность снижения цен, а вероятность эта уже становится реальностью на момент написания данной статьи.
Бизнес, комфорт, эконом: что упадет сильнее?
Как мы обсудили выше, основная причина снижения цен - неплатежеспособность населения, а также опасения людей потерять работу и источник дохода. В этом ключе есть один важный момент, касающийся взаимосвязи различных слоев на селения по уровню дохода и падением цен на недвижимость разного класса. В настоящей ситуации, когда экономика стагнирует по причине отсутствия движения денег, потребления, вызванных ограничительными мерами, люди думают о том, как сохранить свои активы, не приобретая новые, так как для людей остается ощущения неопределенности, ожидание новой волны эпидемии и прочих факторов, влияющих на экономическую стабильность, в данных условиях население с высоким уровнем дохода не торопится покупать новое жилье при наличии уже имеющихся недвижимых активов, при этом продают жилье класса "бизнес" и "люкс" люди, которым нужны средства или объекты их недвижимости по каким-либо причинам перестали быть им нужными, вторая категория, как правило не торопится продавать, а, вот, тем, кому действительно необходимы средства, желают осуществить сделку в кратчайшие сроки. Те, кто стремиться избавиться от недвижимости премиум-класса как можно скорее, сталкиваются с отсутствием покупателя. Действительно, у людей с высоким уровнем дохода в большинстве случаев вопрос с жилой недвижимостью уже решен, а для инвестиций в недвижимость на таком нестабильном рынке не самое лучшее время. Все вышеизложенное и есть причина предстоящего сильного падения цен на недвижимость премиального и бизнес- класса. И это при том, что данный сегмент жилой недвижимости падал в цене еще до начала эпидемии в 2019 году.
Аналогичная ситуация и с недвижимостью среднего класса, так называемого "комфорт". Данная недвижимость рассчитана на представителей среднего класса. В настоящее время средний класс - самая немногочисленная прослойка нашего общества, которая наиболее чувствительна к сложившейся экономической ситуации, действует еще более осторожно, однако не у всех представителей среднего класса решен жилищный вопрос, что на какое-то время будет иметь эффект отложенного спроса. Люди, не успевшие приобрести недвижимость до начала периода самоизоляции, будут завершать данный вопрос по окончании самоизоляции. Этот эффект будет недолгим, после чего последует снижение стоимости по причине падения спроса. И все же падение цен на такое жилье не будет столь столь сильным, как это прогнозируется в сегменте класса "бизнес" и "премиум".
Теперь мы подошли к самому распространенному классу жилья - "эконом". Данный сегмент представлен во всех регионах страны, наибольшая доля недвижимости эконом-класса сосредоточена в Ленинградской, Московской областях и в наиболее крупных городах-миллионниках. При достаточно большом предложении многие люди не имеют собственного жилья. В данном сегменте уровень страха потери работы достаточно высок, при этом люди готовы рисковать, так как они все еще нуждаются в жилье, а условия субсидированной ставки, которая возможно снизится еще на 0,5% будут доступны не все время, поэтому для платежеспособного населения покупка жилья эконом-класса по льготным условиям ипотечного кредитования может стать своего рода решением для улучшения жилищных условий, и в случае постепенного восстановления экономики и снижения риска второй волны пандемии, страхи потери работы и неплатежеспособности будут уходить на второй план по мере возвращения к нормальной жизни и деловой активности. В данном случае цены на квартиры эконом-класса могут не только не упасть в цене, как это ожидается в сегменте класса "бизнес" или "комфорт", а более того, могут начать расти. И именно за счет такого жилья прогнозируется снижение темпа падения рынка ипотечного кредитования во втором полугодии 2020 года.
Когда покупать и продавать квартиру?
Основным сигналом для улучшения макроэкономической ситуации по-прежнему остается выход и самоизоляции и прекращение эпидемии. До тех пор, пока не изобретена вакцина или не найден эффективный подтвержденный способ подавления вируса и снижения уровня смертности, экономика РФ, как и других стран находятся под давлением. Уровень потребления будет находиться на исторически низких значениях, что в свою очередь будет сказываться на ценах на недвижимость, провоцируя дальнейшее снижение. Когда же вакцина или способ лечения вируса будет найден, останутся геополитические риски, которые могут оказать давление на нефть, рубль и так же оказать негативное влияние на торговый оборот (речь снова идет о противостоянии Китая и США). Наряду с вышеуказанными геополитическими рисками для восстановления экономики, у людей снизится уровень страха стать неплатежеспособными по причине ограничений самоизоляции, но нужно принять во внимание, что даже после позитивных новостей о решении проблемы лечения коронавируса и начала полноценного восстановления различных сфер бизнеса, должно пройти около года. По общим оценкам период уверенного восстановления спроса и доходов населения при умеренно-позитивном сценарии начнется ориентировочно через полтора года после изобретения вакцины или лекарства. Раньше, чем будет изобретена вакцина или эффективный метод лечения, рынок не начнет полноценного восстановление, поэтому до этого момента покупка жилья при отсутствии необходимости срочно решить квартирный вопрос может быть нецелесообразна.